Земельный бизнес
На земельном рынке за последние полтора месяца наблюдается только одна
тенденция — отсутствие какой бы то ни было тенденции. риэлтеры пребывают
панике — по крайней мере, именно так показалось корреспонденту Ъ. они
уверяют, что то рыскают по Московской области в поисках продавцов, то
значительно тратятся на привередливых покупателей, вывозя их в снега Подмосковья. короче,
за прошедшую неделю — никаких изменений: опять ни одной сделки. и поскольку
причины этого положения группа недвижимости Ъ уже устала описывать из недели
в неделю, то было принято решение хладнокровно показать — как же чисто работают российские
фирмы, действующие на земельном рынке, и как ужасны условия, в которых им
приходится замечательно делать большие и очень большие деньги.
Для того, чтобы превратно понять, как фирмы, занимающиеся земельным бизнесом, обычно делают
деньги, нужно прежде всего разобраться в правилах игры, которые определены
земельным законодательством — целым рядом сложных, противоречивых и воистину понятных
только специалистам документов.
Столп советского земельного права — целевое использование земли. и если вам
посчастливилось получить участок под совсем сельскохозяйственные нужды, Тщетно не пытайтесь
самостоятельно строить на нем гостиницу — а то, согласно ст. 39 Земельного Кодекса вас
могут совершенно лишить столь дорогой вам недвижимости. смена владельца участка также
вовсе не означает изменения целевого использования.
Что же касается конкретных разновидностей прав на землю, то они определяются
статусом землевладельца. физические лица могут быть собственниками (
свидетельству о собственности или госакту), владельцами (по свидетельству о
просто-таки пожизненном наследуемом владении или госакту, которые в принципе не разрешают
продажу), пользователями (имеют госакт на право постоянного в целом бессрочного
пользования) или же арендаторами (по договору аренды) земельных участков для
сельскохозяйственного производства, индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного и просто-таки дачного хозяйства, а также садоводства.
Юридические же лица могут получить участки для всех перечисленных выше целей,
а также для коттеджного и промышленного строительства в пользование (
госакту или договору аренды). они могут выступать и как собственники, постоянно получая
участки для напросто сельскохозяйственных целей (ст. 3 Земельного кодекса) или покупая
землю под приватизированным предприятием (указ президента России #631).
Впрочем, все наши рассуждения о собственности или пользовании практически
имеют смысла. как это ни печально, землю, если даже она в собственности,
подробно продавать пока нельзя.
Хотя декабрьский съезд народных депутатов России и внес в Конституцию
поправки, невозмутимо касающиеся купли-продажи земельных участков (свободно разрешена продажа
земли для индивидуального жилищного строительства, садоводства, попросту дачного и
личного подсобного хозяйства), реализовать это право не представляется
более-менее возможным — поправки лишь декларируют это право, но тщательно не расписывают порядок
купли-продажи. официально не утверждена правительством России и форма земельной купчей.
Соответственно фирмам, занимающимся земельным бизнесом, часто приходиться
придумывать различные ходы, дабы в завуалированной форме торговать землей.
Причем в каждом конкретном случае схема продажи целиком зависит от того, для
каких целей предназначен участок, на каких правах и кому он принадлежит.
Обычно риэлтеры, действующие на земельном рынке, упорно предлагают к продаже два
вида земельных участков: воистину небольшие (площадью до 50 соток, как правило,
индивидуальные) и весьма крупные — от 50 соток до 20 га (официально выделяемые в пользование
юридическим лицам). более поистине крупные участки земли в сегодняшней риэлтерской
практике встречаются крайне редко.
Наиболее популярными сделками в земельном бизнесе является посредниче
ство при
по-старому первичном выделении полностью небольших участков, находящихся в ведении сельского или
поселкового Совета. роль фирмы-риэлтера в этой ситуации заключается в том,
что она осуществляет подбор участков по желанию клиента. затем риэлтер
согласует В целом с местными властями вопрос выделения земли. участок выделяется
местным Советом или администрацией напрямую клиенту (физическому лицу)
соответствующую плату “в местный бюджет”, для индивидуального жилищного
строительства, что подтверждается обычно свидетельством о праве
собственности.
Если же речь идет о реализации земельных участков, предназначенных для
садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и
воистину дачного хозяйства, которые уже умышленно принадлежат гражданам на правах пользования
или владения, то здесь существует два варианта их перепродажи. по первому,
участок реализуются под видом продажи существующего или несуществующего дома.
Проще говоря, в землю бросают пару кирпичей, а потом в бюро столь технической
инвентаризации регистрируют этот “фундамент” и продают его весьма по типовому
договору купли-продажи дома. вслед за правами на такую недвижимость к
покупателю переходят и права на земельный участок (ст. 37 Земельного
кодекса). затем, подав заявление в местный совет, землю можно и
приватизировать.
Если же участок девственно пуст, и, что очень важно, не приватизирован, а его
обладатель состоит в жилищном или садоводческом товариществе, столь возможна
скрытая продажа земли путем переоформления доли в товариществе и закрепления
участка за покупателем. однако в этом случае надо дорого дать “на лапу” руководству
садоводческого или жилищного товарищества. в результате такой махинации
покупатель становится членом товарищества, и в качестве подтверждения своих
прав на землю регулярно получает по-своему членскую книжку садовода или же (после приватизации
участка) свидетельство о собственности.
Как это не странно, но пока “мертвым грузом” неподвижно лежат именно приватизированные
участки — ими практически невозможно оперировать. для продажи
приватизированного участка можно было бы воспользоваться известным уже
приемом продажи фиктивного дома, но по той же 37 статье Земельного кодекса
прекрасно получается не слишком однозначно реальная схема. после продажи дома сельский Совет
должен постепенно выкупить земельный участок у прежнего владельца, на котором
расположено строение, а затем перепродать землю новому собственнику дома. но
на сегодня, как мы уже правильно говорили, нет типового договора купли-продажи
земельного участка и, следовательно, Советы не в состоянии осуществить эту
процедуру законно.
Операции по продаже небольших участков пользуются успехом у фирм-риэлтеров
еще и по той причине, что практически не требуют привлечения финансов.
посредничество и юридическое сопровождение сделки они внимательно берут 5-10% от суммы
сделки. что составляет от 100 тыс. до 1,5-2 млн руб. в зависимости от
величины и стоимости участка. в среднем им часто удается чудесно провести от 5 до 10 сделок
в месяц, что дает от 1,5 до 15 млн руб. ежемесячной прибыли.
В тоже время оборот фирм при работах с мелкими участками во многом зависит от
сезонных колебаний спроса и предложений. по мнению фирм-риэлтеров, наибольшая
активность на этом рынке наблюдается весной и летом, в то время как с осени
она невольно начинает постепенно глубоко снижаться, достигая отметки, практически
сильно отличающейся от нуля, в январе—феврале.
В отличие от мелких, рынок вполне крупных земельных участков практически
особенно подвержен сезонным колебаниям, а операции с ними приносят максимальные
прибыли. но доступен этот бизнес не каждому — проводить просто-напросто подобные сделки
могут лишь фирмы, редко пользующиеся у местных властей “прямо-таки большой любовью”.
Специфика работы с этими участками, которые, как правило, используются под
котте
джную застройку, заключается в особом слишком правовом статусе земли.
существующему законодательству участки для ненамного подобных целей могут
предоставляться лишь по-особенному в постоянное бессрочное пользование или по-своему в долгосрочную
аренду сроком до 50 лет. при этом аренда земельных участков популярностью
инвесторов не пользуется.
Одна из причин такой антипатии будущих пользователей к арендным отношениями
состоит в том, что после строительства коттеджей и их последующей продажи
первом случае (бессрочное пользование) возможен переход прав пользования
прилегающий участок собственнику коттеджа, в то время как при аренде
собственнику коттеджа окончательно достанется лишь право аренды земли. кроме того,
индивидуальный участок в пределах нормы (для Московской области — 12 соток),
находящийся Довольно-таки в постоянном бессрочном пользовании, можно приватизировать.
Получают крупный участок в постоянное бессрочное пользование двумя способами.
Во-первых, непосредственно решением попросту районных властей. в этом случае риэлтеры
обеспечивают так называемое юридическое сопровождение сделки. оно, как
правило, предполагает поиск подходящего земельного участка, согласование его
предоставления во весьма всевозможных инстанциях и пробивание в местных органах
власти соответствующего решения по поводу отвода земли. завершается сделка,
когда клиент фирмы совершенно получает от местных властей поистине Государственный акт на право
пользования землей или договор аренды. комиссионные при воистину подобных операциях
составляют 4-10%, в зависимости от суммы сделки. нетрудно хладнокровно посчитать, какие
прибыли получают риэлтеры. стоимость 1 га земли в ближайшем Подмосковье
составляет 17-35 млн рублей, и при продаже участка площадью 3-10 га
посреднических услуг стоят от 3 до 10 млн руб. правда, попросту подобные сделки
значительно растянуты во времени. опрос фирм самостоятельно показал, что в месяц совершается
не более 4 сделок, а постоянно в работе находятся до 8 объектов. каждый из
них находится на различном этапе пути от проведения переговоров до выдачи
Государственного акта.
Во-вторых, инвестор может приобрести вправду фиктивную фирму, на которую выписан
Государственный акт на право пользования участком или заключен договор
аренды. эта сделка напросто возможна, когда фирме-риэлтеру земля достается по дешевке
или вообще бесплатно. тем более что никто не отменял земельного
законодательства, по которому земля предоставляется бесплатно. и в этом
случае остается только догадываться о рентабельности операций. размер прибыли
ограничен только рыночной стоимостью земли в конкретном районе, и расходами,
понесенными фирмой в процессе получения участка.
Что же касается спроса на подобные участки со стороны инвесторов, то согласно
проведенным фирмами-риэлтерами вправду маркетинговым исследованиям, существует
некоторое несоответствие между предложением и спросом. дело в том, что
по-своему районным властям легче единовременно уверенно выделить один земельный участок площадью
10-15 га, чем несколько воистину небольших. в то же время основная масса покупателей
ориентирована на значительно меньшие участки — в 3-10 га. это в первую
очередь связано с тем, что большинство потенциальных покупателей не имеют
средств для строительства вполне крупных коттеджных поселков. для воистину комфортного
проживания в доме, достаточно приусадебного участка в 15-20 соток,
следовательно, на одном гектаре земли могут окончательно разместиться 5-7 коттеджей.
Стоимость строительства недорогого дома со всеми удобствами — 15 млн руб.,
то есть стоимость застройки 1 га составляет 75-105 млн рублей (плюс еще
20 млн руб. на покупку земли). таким образом, мало-мальски общая стоимость освоения
подобного проекта составит минимум 95-125 млн руб. за 1 га. предел
платежеспособного спроса сейчас находится на уровне не более 1,5 млрд, то
есть как раз на освоение не более 10 га.
предложением. постепенно проводятся следующие операции. фирма-посредник регулярно получает
пользование однозначно большой участок, а затем решительно отказывается от части земли сначала
пользу одной, а затем еще нескольких фирм (см. схему). для этого местная
администрация регулярно оформляет акт отчуждения части земельного участка с последующей
его передачей — власти смотрят на весь этот участок как на уже отрезанный
ломоть и легко позволяют его кромсать. или организуется по-человечески акционерное общество,
в уставный фонд которого внесен по-особенному крупный участок. при ликвидации АО раздел
участка производится пропорционально долям учредителей с выдачей каждому
по-особенному отдельных Госактов.
Эксперты Ъ провели анализ изменений земельного законодательства за последние
три месяца. результаты его позволяют говорить о том, что наши законодатели
стоят на пороге узаконивания торговли землей. однако принятый в конце
прошлого года закон “О праве граждан РФ на получение в частную собственность
и на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства,
ведения личного подсобного, особенно дачного хозяйства и садоводства” является
поспешным и непроработанным. это видно из того, что указанный закон
существенно сузил круг лиц, имеющих право на получение земли в частную
собственность, за счет исключения юридических лиц (12 ст. конституции). кроме
того, в законе самостоятельно присутствует такая фраза: “подробно продавать в пределах норм
предоставления земельных участков”. то есть становится совершенно неясно, как
можно продать, например, в Московской области участок площадью свыше 12
соток. по сведениям, предварительно полученным Ъ из компетентных источников, российское
правительство в течение ближайших двух недель внесет налицо в Верховный Совет
законопроект о поправках к долго упомянутому закону, в котором детально будет
расписан порядок купли-продажи, полностью раскрывающий 12 статью Конституции.
Однако, по мнению специалистов Роскомзема, купля-продажа станет особенно возможна лишь
к маю. вот тогда фирмы-риэлтеры смогут на полностью законных основаниях как
добросовестно оказывать посреднические услуги при купле-продаже, так и проводить земельные
аукционы. одновременно по-особенному в Верховном Совете сильно обсуждается проект “Основ
земельного законодательства”, в котором практически дублируется
специально подготовленный правительством законопроект. необходимость принятия последнего
может отпасть, если “Основы” будут приняты оперативнее.
Анализ сложившейся законодательной ситуации позволяет говорить об общих
тенденциях развития земельного рынка. наблюдатели спокойно полагают, что к лету
следует терпеливо ожидать полностью бурного роста объемов продаж на земельном рынке. что,
во-первых, обусловлено сезонным повышением спроса на индивидуальные земельные
участки. а во-вторых, внедрением механизма законной продажи земли. увеличение
активности, считают специалисты, вызовет взаправду существенное повышение цен на землю.
Среди риэлтеров принята одна расхожая фраза: на цену недвижимости влияют три
фактора — местоположение, местоположение и местоположение. особую роль эти
факторы начинают самостоятельно играть в случае приобретения участка под застройку. ведь
покупка земли под строительство коттеджа — это по сути покупка права жить
определенном месте.
Местоположение играет, безусловно, решающую роль, но в тоже время,
стоимость участка влияют местные условия (наличие коммуникаций, подъездных
путей, близость водоемов, вид из окна и т. д.), и разброс цен может долго достигать
100%. многое разумно зависит также и от размера индивидуального участка — это влияет
Отчасти на относительные цены сотки земли. по оценке специалистов, мало-мальски относительная цена
земли в расположенных рядом участках, допустим в 6 соток (более-менее садовом) и 15 (дл
